Á hverju ári endurmetur Þjóðskrá Íslands fasteignamat og brunabótamat lögum samkvæmt. Endurmatið byggir á mikilli verðsöfnun. Upplýsingum úr öllum þinglýstum kaupsamningum er safnað og einnig upplýsingum um efnis-, vinnu- og vélarkostnað við byggingarframkvæmdir.
Meðfylgjandi gögn sýna dæmi um mismun á fasteignamati og byggingarkostnaði fyrir íbúð og einbýlishús á höfuðborgarsvæðinu. Notaðar eru raunverulegar eignir úr fasteignaskrá. Íbúðin er 100 fermetrar að stærð og einbýlishúsið er 148 fermetrar og stendur á 480 fermetra lóð. Tilgangur þessarar greiningar er að vekja athygli á verðmæti staðsetningar.
Fasteignamatið er reiknað út frá þeim formúlum sem í gildi voru á hverjum tíma. Einnig eru aldursáhrif tekin í burtu og því er um nýbyggingarmat á gangverði í febrúar mánuði að ræða. Matssvæðisstuðlar eru notaðir til þess að geta metið íbúðina alstaðar á höfuðborgarsvæðinu. Endurstofnverðið er eins og það var reiknað á hverju ári og byggir á byggingarkostnaði á þeim tíma miðað við verðlag í janúar. Ekki er gert ráð fyrir að byggingarkostnaður sé frábrugðinn frá einum stað til annars innan höfuðborgarsvæðisins. Allar upphæðir í gögnunum eru á nafnverði hvers tíma og gefnar upp í þúsundum króna.
Hægt er að nálgast gögnin hér.
Mynd 1. Lóðarverð fyrir 148 fermetra einbýli árið 2016.
Á mynd 1 sést að þegar komið er um 7 km frá miðborginni er byggingarkostnaður og vænt söluverð nýs einbýlishúss það sama. Ekki er gert ráð fyrir gatnagerðargjöldum inni í þessum tölum.
Mynd 2. Lóðarverð fyrir 148 fermetra einbýli árið 2010.
Á mynd 2 sést að árið 2010 var nánast hvergi hagkvæmt að byggja einbýli. Samanburður við árið 2010 varð fyrir valinu þar sem það er árið sem fasteignamatið fór lægst miðað við byggingarkostnað.
Mynd 3. Lóðarverð fyrir 100 fermetra íbúð árið 2016.
Á mynd 3 sést að alstaðar á höfuðborgarsvæðinu borgar sig að byggja fjölbýli sé miðað við mismun á byggingarkostnaði og væntu söluverði. Ekki er gert ráð fyrir gatnagerðargjöldum inni í þessum tölum. Þetta er verðið fyrir eina íbúð. Ef um væri að ræða 10 íbúða hús mætti greiða 10 sinnum meira fyrir lóðina. Lóðarverð 10 íbúða fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu er því á bilinu 50 – 300 milljónir árið 2016.
Mynd 4. Lóðarverð fyrir 100 fermetra íbúð árið 2010.
Á mynd 4 sést að það hefði borgað sig nánast alstaðar á höfuðborgarsvæðinu að byggja fjölbýli árið 2010. Lóðarverð á höfuðborgarsvæðinu var þá á bilinu 0 – 90 milljónir fyrir 10 íbúða fjölbýli árið 2010. Hámarks lóðarverð hefur því hækkað um 233% frá árinu 2010 til 2016.
Athuga ber að íbúðin í dæminu hér að ofan er einungis hluti af fjölbýlishúsi og því er ekki hægt að túlka niðurstöðuna sem lóðarverð fyrir fjölbýlislóð. Til þess að fá hugmynd um kostnað fjölbýlislóðarinnar þarf að margfalda niðurstöðuna með fjölda íbúða í húsinu sem á að byggja. Einnig ber að hafa í huga að byggingarkostnaður hvers fermetra er að jafnaði meiri fyrir minni eignir og því geta niðurstöðurnar verið aðrar ef tekin væru dæmi um 60 fermetra íbúð eða 150 fermetra íbúð.
Hægt er að nálgast öll gögnin hér.
Öllum er heimil afnot af fréttinni og meðfylgjandi gögnum en vinsamlegast getið heimildar.