Hversu mikill er skorturinn á íbúðamarkaðinum?

02.03.2017

Hversu mikill er skorturinn á íbúðamarkaðinum?

Mikið hefur verið rætt um skort á íbúðarhúsnæði og sérstaklega fyrir hópinn sem er á aldrinum 18 til 35 ára. En hversu mikið skortir af íbúðum?  
Ein leið til þess að meta skortinn er að skoða þróun á fjölda íbúa á hverja íbúð í landinu. Vegna breyttra fjölskyldustærða hefur sá fjöldi farið lækkandi. Á línuriti 1 sést að fjöldi íbúa á hverja íbúð hefur farið úr rúmlega 2,75 árið 1995 í tæplega 2,47 við hrun. Sá fjöldi hefur haldist nokkuð stöðugur síðan þá og hefur aukist ef eitthvað er. Undir venjulegum kringumstæðum hefði mátt búast við því að fjöldi íbúa á hverja íbúð héldi áfram að lækka miðað við þróun á meðalfjölskyldustærð. 

Línurit sem sýnir fjölda íbúa á hverja íbúð
Línurit 1. Fjöldi íbúa á hverja íbúð eftir árum. Heimild Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands.


Skoðum þrjár sviðsmyndir. Sú fyrsta að fjöldi íbúa á hverja íbúð ætti að vera 2,4, önnur að fjöldinn ætti að vera 2,35 og þriðja að fjöldinn ætti að vera 2,3. Til þess að fjöldinn á hverja íbúð væri 2,4 þyrfti um 5.000 íbúðir umfram það sem til er í dag. Ef fjöldinn ætti að vera 2,35 þá þyrfti um 8.000 íbúðir umfram það sem til er í dag og ef fjöldinn ætti að vera 2,3 þá þyrfti 11.000 íbúðir umfram það sem til er í dag. Miðað við línulega þróun er skorturinn líklegast um 8 þúsund íbúðir. 
Annað sem mikið hefur verið rætt um er skortur á íbúðum og sérstaklega fyrir hópinn sem er 18 til 35 ára. Er sá vandi meiri en hann hefur verið? Fyrstu kaup hafa löngum verið stórt skref fyrir marga. 
Greinum vandann með því að bera saman hversu stór hluti aðila á þessum aldri eiga íbúðarhúsnæði samanborðið við sama aldurshóp fyrir hrun. Skoðaðar eru einstaklingskennitölur sem eiga einhvern hlut í íbúðarhúsnæði. Til samanburðar eru tekin gögn frá Hagstofu Íslands um fjölda einstaklinga í hverjum árgangi. Gögnin ná til alls landsins, en það þýðir þó ekki að vandinn sé jafndreifður um landið.  

Línurit sem sýnir hlutfall eigenda eftir aldurshópum frá 2000-2006
Línurit 2. Hlutfall eigenda eftir aldursbilum frá 2000 til 2006. Heimild Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands.


Sé hlutfall eigenda skoðað aftur í tímann kemur í ljós að árin frá 2000 til 2006 voru mjög stöðug hvað hlutfall eigenda í hverjum aldurshópi varðar. Hugsanlega má draga þá ályktun að þetta endurspegli það hlutfall einstaklinga sem myndi vilja vera eigendur í dag. Ef við berum svo stöðuna á línuriti 2 saman við stöðuna í dag kemur í ljós að það hefur heldur hallað á hlut þeirra sem eru yngri en 35 ára.   

Línurit sem sýnir hlutfall eigenda frá 2000 til 2017 eftir aldurshópum
Línurit 3. Hlutfall eigenda eftir aldursbilum frá 2000 til 2017. Heimild Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands.


Ef við berum þetta saman eftir aldurshópum fæst eftirfarandi staða í dag:

Línurit sem sýnir hlutfall eigenda eftir aldursbilum 2017 samanborðið við meðaltalið 2000 til 2006
Línurit 4. Hlutfall eigenda eftir aldursbilum árið 2017 samanborið við 2000-2006. Heimild Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands.


Sé línurit 4 skoðað sést að hlutfallið milli eigenda nú er nokkuð stórt miðað við árin 2000 til 2006. Í aldurshópnum 25 til 29 ára er þetta um helmingur af því sem var. Annað sem má lesa úr línuriti 4 er að aldurshópar yfir 35 ára eru hlutfallslega líklegri til þess að eiga íbúð í dag en þeir voru fyrir hrun. 
Til þess að finna út hver fjöldinn á bak við þessar tölur er þarf að taka hlutfallið sem vantar inn á markaðinn og margfalda með fjölda einstaklinga á því aldursbili. Niðurstaðan sést á línuriti 5. 

Línurit sem sýnir fjöldann sem á ekki íbúð árið 2017 umfram fjölda í sama hóp 2000 til 2006
Línurit 5. Fjöldi sem á ekki íbúð árið 2017 umfram fjölda í sama hóp 2000-2006. Heimild Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands.


Hópurinn 35 til 39 ára er hér tekinn með þar sem hann var 26 til 30 ára við hrun og hópurinn 40 til 44 ára var 31 til 35 ára. Vandinn er klárlega hlutfallslega minni í hópnum 35 til 44 ára en hann er í yngri hópnum. Heildarfjöldinn sem hér um ræðir er því rúmlega 15 þúsund. Hvernig hefur fjölgað í þessum hópi frá hruni? 

Línurit sem sýnir þróun þess fjölda sem ekki á íbúð frá 2008 til 2017
Línurit 6. Umframfjöldi sem á ekki íbúð 2017 samanborðið við 2000-2006. Heimild Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands.


Á línuriti 6 sést að það hefur farið fjölgandi í hópnum allt frá hruni. Í dag er staðan sú að um 16 þúsund einstaklingar myndu vera eigendur í dag ef staðan væri sú sama og fyrir hrun. Hægt hefur verulega á aukningu í hópnum 18-34 ára sé hann skoðaður einn og sér. 
Ef við skoðum vandann út frá fjölda íbúða sem þessi hópur myndi vilja kaupa þá er fjöldinn minni þar sem íbúð er gjarnan í eigu nokkurra einstaklinga. Úr gögnum Þjóðskrár Íslands má greina að eignir sem aldurshópurinn 18 til 35 ára á eru að jafnaði í eigu 1,4 einstaklinga. Þetta er rökrétt þar sem sumar eignir eru í eigu eins aðila, en gjarnan eru tveir eigendur að sömu íbúðinni. Á línuriti 7 sést hvernig þörfin á fjölda íbúða hefur þróast eftir aldurshópum. 

Línurit sem sýnir fjölda íbúða sem 18 til 35 ára þyrftu að kaupa til að eiga jafn mikið og jafningjar þeirra 2000 til 2006
Línurit 7 Fjöldi íbúða sem vantar til að ná fyrra eigendahlutfalli. Heimild Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands.


Línuritið sýnir að þörfin er um 8.500 íbúðir til þess að aldurshópurinn 18-34 ára nái sama eignarhluta og var fyrir hrun, en um 11.000 íbúðir til þess að allur hópurinn sem var 35 ára eða yngri við hrun nái sama eignarhluta og fyrir hrun.


Þessar tvær greiningar sýna vandann á íbúðarhúsnæðismarkaði. Það skortir líklega 8.000 íbúðir inn á markaðinn. Það er vandi sem nú þegar er til staðar og bætist hann við þær 2.000 íbúðir sem talað er um að þurfi að byggja árlega. Skorturinn er nánast einskorðaður við hópinn 18 til 44 ára sé ástandið borið saman við stöðuna fyrir hrun. 
Niðurstaðan segir okkur einnig að hópurinn 18-35 ára er sá hópur sem er í vanda þegar kemur að íbúðarmarkaðnum og þar sem skortur er á íbúðum mun aukið fjármagn til þessa hóps leiða til hækkunar á húsnæðisverði, aukið framboð íbúða er það eina sem mun raunverulega leysa vandann. 

 

 


Til baka