Þjóðskrá Íslands endurmetur árlega fasteignamat og brunabótamat lögum samkvæmt. Endurmatið byggir á mikilli verðsöfnun. Upplýsingum úr öllum þinglýstum kaupsamningum er safnað og einnig upplýsingum um efnis-, vinnu- og vélarkostnað við byggingarframkvæmdir.
Meðfylgjandi gögn sýna dæmi um mismun á fasteignamati og byggingarkostnaði fyrir íbúð og einbýlishús á höfuðborgarsvæðinu, en líta má á að þessi mismunur sé verðmæti lóðarinnar. Ekki er gert ráð fyrir lóðarverði (gatnagerðargjaldi og byggingarréttargjaldi) i byggingarkostnaðnum. Notaðar eru raunverulegar eignir úr fasteignaskrá. Íbúðin er 100 fermetrar að stærð og einbýlishúsið er 148 fermetrar og stendur á 480 fermetra lóð. Tilgangur þessarar greiningar er að vekja athygli á verðmæti staðsetningar.
Fasteignamatið er reiknað út frá þeim formúlum sem voru í gildi á hverjum tíma. Einnig eru aldursáhrif tekin í burtu og því er um nýbyggingarmat á gangverði í febrúar mánuði að ræða. Matssvæðisstuðlar eru notaðir til þess að meta íbúðina í mismunandi hverfum á höfuðborgarsvæðinu. Endurstofnverðið er eins og það var reiknað á hverju ári og byggir á byggingarkostnaði á verðlagi janúar hvers árs. Ekki er gert ráð fyrir að byggingarkostnaður sé frábrugðinn frá einum stað til annars innan höfuðborgarsvæðisins. Allar upphæðir í gögnunum eru á nafnverði hvers tíma og gefnar upp í þúsundum króna.
Mynd 1. Verðmæti lóðar fyrir 148 fermetra einbýli árið 2017.
Á mynd 1 sést að nánast alls staðar á höfuðborgarsvæðinu er byggingarkostnaður undir væntu söluverði nýs einbýlishúss.
Mynd 2. Verðmæti lóðar fyrir 148 fermetra einbýli árið 2010.
Á mynd 2 sést að árið 2010 var nánast hvergi á höfuðborgarsvæðinu hagkvæmt að byggja einbýli. Samanburður við árið 2010 varð fyrir valinu þar sem það er árið sem fasteignamatið fór lægst miðað við byggingarkostnað.
Mynd 3. Verðmæti lóðar fyrir 100 fermetra íbúð árið 2017.
Á mynd 3 sést að alstaðar á höfuðborgarsvæðinu borgar sig að byggja fjölbýli sé miðað við mismun á byggingarkostnaði og væntu söluverði. Þetta er verðið fyrir eina íbúð. Ef um væri að ræða 10 íbúða hús mætti greiða 10 sinnum meira fyrir lóðina. Verðmæti lóðar 10 íbúða fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu er því á bilinu 100 – 350 milljónir árið 2017.
Mynd 4. Verðmæti lóðar fyrir 100 fermetra íbúð árið 2010.
Á mynd 4 sést að það hefði borgað sig nánast alstaðar á höfuðborgarsvæðinu að byggja fjölbýli árið 2010. Lóðarverðmæti á höfuðborgarsvæðinu var þá á bilinu 0 – 90 milljónir fyrir 10 íbúða fjölbýli árið 2010. Hámarks lóðarverð hefur því hækkað um 289% frá árinu 2010 til 2017.
Athuga ber að íbúðin í dæminu hér að ofan er einungis hluti af fjölbýlishúsi og því er ekki hægt að túlka niðurstöðuna sem verðmæti lóðar fyrir fjölbýlislóð. Til þess að fá hugmynd um kostnað fjölbýlislóðarinnar þarf að margfalda niðurstöðuna með fjölda íbúða í húsinu sem á að byggja. Einnig ber að hafa í huga að byggingarkostnaður hvers fermetra er að jafnaði meiri fyrir minni eignir og því geta niðurstöðurnar verið aðrar ef tekin væru dæmi um 60 fermetra íbúð eða 150 fermetra íbúð.
Hægt er að nálgast gögnin hér.
Öllum er heimil afnot af fréttinni og meðfylgjandi gögnum en vinsamlegast getið heimildar.