Stór þáttur í markaðsvirði fasteignar er staðsetning hennar. Fasteignaverð í miðborg Reykjavíkur er til dæmis hærra en í ýmsum öðrum hverfum á höfuðborgarsvæðinu vegna staðsetningar og hugsanlega vegna ýmissa huglægra atriða. Mismunur brunabótamats og markaðsverðs fasteigna er mestur á þeim svæðum þar sem fasteignir eru dýrastar. Er það eðlilegt?
Ýmsum kann að þykja það hljóma undarlega ef svarað er játandi því mismunurinn veldur erfiðleikum að fjármagna kaup þeirra fasteigna og endurbætur á þeim. En hvað er brunabótamat og hvers vegna er það valið til að vera viðmið í fasteignalánum? Það eru lánastofnanirnar sem hafa valið að hafa það sem viðmið í lánaveitingum. Fasteignamat ríkisins ákveður brunabótamat húseigna og fer eftir þeim fyrirmælum sem koma fram í lögum um það efni. Þar er ekki minnst á það hlutverk brunabótamats að vera lánaviðmið. Brunabótamat er vátryggingarfjárhæð húseignar, og tekur til þeirra verðmæta sem eyðileggjast geta af eldi. Staðsetningin eða lóðin, hvað þá heldur ýmis huglæg atriði sem ráða miklu um fasteignaverð, eyðileggjast ekki í eldi. Samkvæmt þessu á brunabótamat ekki að endurspegla markaðsvirði fasteignar. Þá vaknar kannski spurningin um hvort það sé þá heppilegt viðmið fasteignalána? Þeirri spurningu verða lánastofnanir fasteignalána að svara þar sem það eru þær sem ákveða hvert það viðmið skuli vera.
Brunabótamat tveggja nákvæmlega eins húseigna, þar sem annað er til dæmis byggt á besta stað í miðbænum og hitt á ódýrasta markaðssvæði á landinu er það sama. Það breytir heldur ekki neinu um brunabótamatið ef fyrrnefnda húsið, það er á besta stað í miðbænum, er til dæmis á 1000 m² lóð og hið síðarnefnda á 300 m² lóð. Hvorki lóðarverð né sá kostnaður sem til fellur við að koma lóð í endanlegt horf er innifalinn í brunabótamati þar sem þau verðmæti fara ekki forgörðum í eldi.
Hvað endurspeglar brunabótamat?
Samkvæmt lögum tekur brunabótamat til þeirra efnislegu verðmæta húseignar sem eyðilagst geta í eldi og miðast við byggingarkostnað að teknu tilliti til aldurs, slits, viðhalds og ástands eignar. Í reglugerð um lögboðna brunatryggingu húseigna kemur fram nánari lýsing yfir það hvað brunabótamat skuli taka til, en þar segir orðrétt í 4. gr.:
„Brunabótamat miðast við að vátrygging taki til húseignar ásamt venjulegu fylgifé slíkrar eignar að viðbættum eðlilegum kostnaði sem matskerfi og verklagsreglur Fasteignamats ríkisins mæla fyrir um á hverjum tíma.
Vátrygging skal ætíð ná til og tillit til þess tekið í brunabótamati:
- Fastra innréttinga, s.s. fastra stóla, bekkja og lyftu.
- Allra varanlegra lagna, s.s. vatns-, hita-, loftræsti-, skólp-, raf-, síma- og tölvulagna.
- Venjubundins fylgifjár íbúða, s.s. eldavéla, eimháfa, útvarps- og sjónvarpsloftneta (þó ekki gervihnattadiska), fasttengds búnaðar, s.s. eldvarnar- og innbrotavarnarbúnaðar, fasttengdra lampa í eldhúsum, þvottahúsum, baðherbergjum og snyrtingum og ljósa sem innfelld eru í loft eða klæðningar. Einnig til gólfefna sem hafa verið tilsniðin fyrir húseignina og varanlega komið fyrir í henni, ásamt gluggatjaldaköppum og festingum fyrir gluggatjöld.
- Botnplatna og undirstaða ásamt fyllingu, einangrun og lögnum í grunni allt að 1,2 m niður fyrir efri brún botnplötu.
- Skjólveggja og annarra mannvirkja, s.s. sólpalla, sem eru tengd við hús og koma fram á samþykktum uppdráttum. Hafi mannvirki þessi verið reist síðar en húseignin skal bygging þeirra hafa verið tilkynnt vátryggingafélagi og endurmats skv. 8. gr. hafa verið óskað.
- Nauðsynlegs hönnunar- og efniskostnaðar m.a. vegna aukinna krafna og fyrirmæla opinberra aðila eftir að hús var reist.
- Kostnaðar við að hreinsa húseign og ryðja burt brunarústum.”
Í 5. gr. reglugerðarinnar er vátryggingarfjárhæðin nánar útfærð. Þar segir að miða skuli við þær byggingaraðferðir og byggingarefni, sem tíðkast þegar húseignin er metin brunabótamati. Jafnframt er gerð grein fyrir meginreglum afskriftareglnanna og þar lýst að við ákvörðun afskrifta skuli taka mið af áætluðum líftíma byggingarhluta eða frumþátta þeirra eftir því sem við á og að afskriftir skuli almennt ekki taka til vinnu manna og vélavinnu. Auk þess er því lýst hvernig brunabótamat breytist árlega í samræmi við breytingar á byggingarkostnaði. Þá kemur fram að brunabótamat breytist mánaðarlega í samræmi við vísitölu byggingarkostnaðar útgefinni af Hagstofu Íslands.
Skoðun er grundvöllur brunabótamats einstakra húseigna.
Brunabótamat einstakra eigna er grundvallað á þeim upplýsingum sem skráðar eru um eignina og skoðun matsmanns. Hann tekur niður upplýsingar við skoðunina um gerð og umfang gólfefna og innréttinga og hurða auk þess upplýsingar um gæði og ástand eru teknar niður. Þessar upplýsingar eru síðan skráðar í matskerfi brunabótamats og tekur brunabótamat mið af þeim.
Afskriftir taka tillit til endurbyggingar.
Afskriftir brunabótamatsins eru mjög hófsamar. Þannig eru hámarksafskriftir undir venjulegum kringumstæðum um 25%. Reiknað er með að húseigninni sé viðhaldið. Hafi húseign verið endurgerð að verulegu leyti er möguleiki í matskerfi brunabótamats að húseignin fái nýtt afskriftarár sem væri sama ár og þegar endurbyggingin fór fram. Byggingarár breytist hins vegar aldrei. Afskriftir reiknast út frá afskriftarári og taka því tillit til endurbyggingar.
Eiganda ber að óska eftir skoðun vegna brunabótamats.
Það er eigandi sem ber ábyrgð á að óska eftir fyrsta brunabótamati þegar bygging eignarinnar er lokið eða hún hefur verið tekið í notkun. Það er jafnframt eigandi sem ber að óska endurmats brunabótamats þegar endurbætur eða endurbygging hefur farið fram sem eykur verðmæti eignarinnar. Eigandi hefur samband við Fasteignamat ríkisins sem sér um brunabótamat og óskar eftir brunabótamati og fær úthlutað tíma vegna skoðunar matsmanns. Eigandi eða fulltrúi hans er viðstaddur skoðunina og að öllu jöfnu er tilkynning um brunabótamat send út samdægurs eða daginn eftir. Skoðunargjald vegna húseigna sem eru undir 25 milljónum króna í brunabótamati er 6000 kr. en tekur síðan mið að fjárhæð brunabótamats ef brunabótamat er hærra.
Lög um brunatryggingar nr. 48/1994
Reglugerð um lögboðna brunatryggingu nr. 809/2000
Gjaldskrá vegna brunabótamats o.fl. nr. 446/2001
Höfundur: Margrét Hauksdóttir, aðstoðarforstjóri. Birtist fyrst í Fasteignablaði Morgunblaðsins og á fmr.is 15. nóvember 2004.